親から相続した実家が空き家のままになっていて、
そろそろ売却を考え始めた、という方は多いと思います。
そのとき気になるのが「税金がどれくらいかかるのか」ということではないでしょうか。
空き家を売却して利益（譲渡所得）が出ると、
原則としてそこに所得税・住民税がかかります。
ただし一定の条件を満たせば、譲渡所得から最大3000万円を差し引ける制度があります。
これがいわゆる「空き家の3000万円特別控除」
（被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除）です。
この記事では、控除を受けられる条件と、
申告までの大まかな流れを整理します。
制度は要件が細かく、当てはまるかどうかは家屋の状態や譲渡時期によって変わります。
最終的な判断は、税理士や税務署への確認をおすすめします。
この制度を確認する価値がある場合
この方法が向く場合:昭和56年5月31日以前に建てられた実家を、
相続後にそのまま（誰も住まず貸さず）保有していて、これから売却を検討している場合。
譲渡益が見込まれる場合はとくに確認する価値があります。
別の方法を検討したい場合:実家をすでに賃貸に出している、
二世帯住宅で被相続人以外も住んでいた、
譲渡価額が1億円を超える見込みがあるといった場合は、
この特例の対象外になる可能性が高いため、
他の税制上の選択肢と合わせて確認が必要です。
控除を受けるための主な条件
この特例には、家屋・譲渡の仕方・時期のそれぞれに条件があります。
代表的なものを挙げます。
- 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること（旧耐震基準の建物が対象）
- 区分所有建物登記がされたマンション等ではないこと（一戸建てが主な対象）
- 相続開始の直前まで、被相続人が一人で居住していたこと
（同居人がいた場合は対象外になることが多い） - 相続時から譲渡時まで、事業用・貸付用・居住用に使われていないこと
（空き家のまま保有している必要がある） - 譲渡価額が1億円以下であること
- 相続開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
さらに、家屋を売却する際は次のいずれかの状態にする必要があります。
- 家屋を取り壊して、更地にしてから売却する
- 耐震基準を満たすようリフォームしたうえで、
家屋付きで売却する
古い家屋をそのまま現状で売る、という方法では控除の対象にならない点は、
見落とされやすいので注意が必要です。
解体するかどうかの判断は、実家を解体する費用の目安も踏まえて検討することになります。
控除額と相続人が複数いる場合の扱い
控除額は最大3000万円ですが、令和6年1月1日以降の譲渡については、
相続人が3人以上いる場合、一人あたりの控除額が2000万円に引き下げられています。
相続人が2人以下の場合は、これまでどおり一人あたり最大3000万円です。
実家を兄弟姉妹で共有相続している場合は、
誰がいつ、どのように売却するかによって控除の適用や金額が変わってきます。
話し合いの進め方については実家を兄弟で相続する場合の分け方も参考にしてみてください。
申告までの大まかな流れ
控除の適用を受けるには、確定申告が必要です。
主な流れは次のとおりです。
- 相続した家屋が要件（築年数・居住状況など）を満たすか確認する
- 家屋を解体するか、耐震リフォームするかを決めて実行する
- 不動産会社に売却を依頼し、
譲渡（売買契約・引き渡し）を行う - 家屋の所在地の市区町村役場に「被相続人居住用家屋等確認書」の交付を申請する
- 譲渡した年の翌年、2月16日〜3月15日頃の確定申告期間に、
必要書類を添えて申告する
確認書の交付には、住民票の除票や戸籍謄本、家屋の登記事項証明書など、
複数の書類が必要になることが多く、取り寄せに時間がかかる場合があります。
売却を具体的に進める前に、実家を売却するまでの流れと合わせて、
早めにどの書類が必要かを確認しておくと安心です。
また、相続登記が済んでいないと売却自体が進められないため、
相続登記の手続きも並行して確認しておくとよいでしょう。
| 売却の方法 | 控除の対象 | 費用感の目安 | 手間 |
|---|---|---|---|
| 解体して更地で売却 | 対象になる | 解体費用が別途かかる（建物の規模により幅がある） | 解体業者の手配が必要 |
| 耐震リフォームして売却 | 対象になる | 改修費用が別途かかる（工事範囲により幅がある） | 工事業者の手配・工期が必要 |
| 現状のまま家屋付きで売却 | 対象外になることが多い | 追加費用は発生しにくい | 手間は少ない |
空き家のまま保有する間の注意点
控除の要件を満たすには、相続してから売却するまでの間、
家屋を貸したり事業に使ったりしないことが条件になります。
一方で、まったく使わずに放置しておくことにもリスクがあります。
保有期間中の管理については空き家を放置するとどうなるかも合わせて確認しておくと、
売却までの期間の過ごし方を考えやすくなります。
- 期限（相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで）を
過ぎると適用できなくなります。
売却の意思がある場合は、
期限を早めに確認しておくと安心です。 - 他の譲渡所得の特例（居住用財産の3000万円控除など）
と重複して使えない場合があります。
どちらが有利かは個別の事情によって異なります。 - 「被相続人居住用家屋等確認書」の交付には、
市区町村ごとに必要書類や審査期間が異なります。
早めに窓口へ相談しておくと安心です。 - 耐震基準を満たすリフォームには、
証明書の取得など別途手続きが必要になる場合があります。
よくある質問
Q. 家財を残したまま解体・売却しても控除は受けられますか。
家屋の解体や耐震リフォームの要件を満たしていれば、
家財の有無自体が控除の可否を直接左右するわけではありません。
ただし解体前には家財の搬出が一般的に必要です。
家財を残したままの売却を考えている場合は、
家財を残したまま売却できるかも参考にしてください。
Q. 実家に被相続人以外も同居していた場合はどうなりますか。
原則として、相続開始の直前に被相続人以外が同居していた場合は、
この特例の対象になりません。
二世帯住宅など居住状況が複雑な場合は、
税務署や税理士に個別に確認することをおすすめします。
Q. 建築年月日はどこで確認できますか。
登記事項証明書（登記簿謄本）に新築年月日が記載されています。
建築確認済証が残っている場合も確認資料になります。
書類の探し方は登記情報の調べ方を参考にしてください。
Q. 売却を急いだほうがいいのでしょうか。
期限があるのは事実ですが、気持ちの整理や兄弟間の
話し合いを飛ばして急ぐ必要はありません。
期限までにどのくらい猶予があるかを確認したうえで、
無理のないペースで手続きを進めることをおすすめします。
まとめ ― 条件を確認したうえで、無理のない時期に判断を
空き家の3000万円特別控除は、旧耐震基準の家屋を解体または耐震改修したうえで、
相続開始から一定期間内に売却する場合に適用が検討できる制度です。
要件が細かく、相続人の人数や譲渡時期によって控除額も変わるため、
該当するかどうかは早めに税務署や専門家へ確認しておくと安心です。
次の一歩としては、まず実家の建築年と登記事項証明書を
確認するところから始めてみてください。
― 実家じまい手帖 編集部
