親が亡くなり、実家の名義がまだ親のままになっている。
そのことに気づいて、何から手をつければいいのか分からず、
この記事にたどり着いた方も多いのではないでしょうか。
2024年4月から相続登記が義務化され、
「早くしないといけない」という空気を感じている方もいると思います。
ただ、焦って手続きを進める前に、まずは全体の流れと、
いつまでに何をすればよいのかを落ち着いて把握することが大切です。
この記事では、実家を相続した際の登記手続きの流れを、順を追って整理します。
相続登記を進める前の目安
この方法が向く場合：相続人が一人、
または相続人同士の話し合いがまとまっている。
実家の売却や活用を検討していて、
名義をはっきりさせておきたい。
別の方法を検討したい場合：相続人が複数いて分け方が決まっていない、
遺言書の有無が分からない、書類が見当たらないなど。
この場合はまず状況の整理から始めることをおすすめします。
相続登記とはどんな手続きか
相続登記とは、亡くなった方の名義になっている不動産を、
相続人の名義に変更する手続きのことです。
実家の土地や建物も、名義変更をしない限り、
法律上は亡くなった親の所有物のままになっています。
2024年4月1日から相続登記が義務化され、
不動産を相続したことを知った日から3年以内に登記を申請することが必要になりました。
過去に相続した不動産で登記が済んでいないものも対象に含まれるため、
実家の名義を確認していない方は、この機会に一度調べておくと安心です。
正当な理由なく期限内に登記をしないと、
10万円以下の過料の対象になる可能性があるとされていますが、
事情がある場合の猶予も設けられています。
不安な場合は法務局や司法書士に相談しながら進める方法もあります。
実家の登記情報がどうなっているか分からない場合は、
実家の間取り図と登記情報の調べ方を参考に、
現在の名義や地番を確認するところから始めてみてください。
登記までの大まかな流れ
実家の相続登記は、一般的に次のような順番で進みます。
家庭ごとに事情が異なるため、必ずしもこの通りにいかないこともありますが、
全体像として押さえておくと見通しが立てやすくなります。
- 遺言書の有無を確認する
- 相続人を確定する（戸籍を集める）
- 相続財産の内容を把握する（実家の不動産を含む）
- 遺産分割協議を行い、誰が実家を相続するか決める
- 遺産分割協議書を作成する
- 必要書類をそろえて法務局に登記を申請する
- 登記完了後、登記簿謄本などで名義変更を確認する
このうち特に時間がかかりやすいのが、戸籍集めと遺産分割協議の部分です。
亡くなった方の出生から死亡までの戸籍をすべて集める必要があり、
本籍地を転々としている場合は複数の役場に請求することになります。
相続人が複数いる場合、実家をどう分けるか
（誰が住むか、売却して分けるか、共有名義にするか）で話し合いが必要になることも多く、
ここで時間がかかる家庭も少なくありません。
分け方の考え方については、
実家を兄弟で相続する場合の分け方の選択肢もあわせてご覧ください。
必要になる主な書類
相続登記に必要な書類は、遺言書の有無や相続人の人数によって変わりますが、
一般的には次のようなものが求められます。
- 亡くなった方の戸籍謄本（出生から死亡まで一式）
- 亡くなった方の住民票の除票
- 相続人全員の戸籍謄本
- 相続人全員の住民票
- 実家を相続する人の印鑑証明書
- 遺産分割協議書（相続人全員の実印押印）
- 固定資産評価証明書
- 登記申請書
これらの書類の中には、実家に保管されていることが多いものもあります。
通帳や権利証、固定資産税の納税通知書などが見つかると、
手続きがスムーズに進むことがあります。
書類の探し方や見分け方については、
実家の通帳や権利証など重要書類の探し方、
実家で見つかる重要書類の見分け方と保管期間を参考にしてください。
自分で申請するか、司法書士に依頼するか
相続登記は自分で申請することも、司法書士に依頼することもできます。
どちらを選ぶかは、時間の余裕や相続関係の複雑さによって変わってきます。
相続人が少なく、書類もそろっており、平日に法務局へ足を運べる時間がある場合は、
自分で申請することも可能です。
一方で、相続人が多い、遠方に住んでいる、
話し合いがまだまとまっていないといった場合は、
司法書士に相談することで手続きの負担を減らせることがあります。
どちらが正しいということではなく、
家庭の状況に合わせて選ぶ問題だと考えていただければと思います。
| 方法 | 費用の目安 | 手間 | 向いているケース |
|---|---|---|---|
| 自分で申請 | 登録免許税＋数千円程度（書類取得費含む） | 戸籍集めから申請まですべて自分で行う | 相続人が少なく、時間の余裕がある場合 |
| 司法書士に依頼 | 登録免許税に加えて報酬数万円〜（内容により幅がある） | 書類収集から申請までおおむね任せられる | 相続人が多い、遠方に住んでいる、時間が取りにくい場合 |
登録免許税は不動産の固定資産税評価額の0.4％が目安とされていますが、
評価額によって金額は変わるため、
正確な額は法務局や専門家に確認することをおすすめします。
登記を後回しにするとどうなるか
「実家に誰も住んでいないし、売る予定もないから」と、
登記をそのままにしている方もいるかもしれません。
義務化によって過料の可能性が生じたこと以外にも、
名義変更をしないままでいると、次のような影響が出ることがあります。
- 売却や賃貸に出す際、名義変更が済んでいないと手続きが進められない
- 相続人がさらに亡くなると、
相続関係が複雑になり、次の代の手続きが増える - 空き家のまま放置すると、
管理責任や近隣とのトラブルにつながることがある
実家を今後どうするか（住む、貸す、売る、しばらく保留にする）によって、
登記の急ぎ具合も変わってきます。
空き家のまま置いておく場合のリスクについては、
空き家になった実家を放置するとどうなるかも
あわせて確認しておくと判断の材料になります。
将来的に売却を考えている場合は、
実家を売却するまでの流れと必要な手続きも参考になるはずです。
- 戸籍の収集は本籍地の変更履歴によって時間がかかることがあるため、
余裕を持ったスケジュールで進めることをおすすめします。 - 相続人の間で実家の分け方が決まっていない場合、
登記の前に話し合いを済ませておく必要があります。 - 遺言書がある場合とない場合で、
必要書類や手続きの進め方が変わります。
まず遺言書の有無を確認しましょう。 - 登記の期限（3年以内）に間に合わない事情がある場合は、
法務局や専門家に早めに相談することで対応方法が見つかることがあります。
よくある質問
Q. 相続登記の期限はいつまでですか。
不動産を相続したことを知った日から3年以内が目安とされています。
過去に相続していて未登記のものも対象になるため、
まずは名義の状況を確認することをおすすめします。
Q. 相続人同士で話し合いがまとまっていません。
それでも登記できますか。
遺産分割協議がまとまっていない場合、法定相続分での登記や、
相続人申告登記という簡易的な制度を利用できる場合があります。
詳しい条件は法務局や司法書士に確認することをおすすめします。
Q. 登記をしないまま実家を売ることはできますか。
亡くなった方の名義のままでは売却の手続きを進めることができません。
売却を検討している場合は、
先に相続登記を済ませておく必要があります。
Q. 費用はどのくらいかかりますか。
登録免許税（評価額の0.4％が目安）に加え、
自分で申請する場合は書類取得費、司法書士に依頼する場合は報酬が加わります。
金額には幅があるため、
事前に見積もりを確認しておくと安心です。
まとめ ― 焦らず、まず現状の把握から
相続登記は義務化されたことで期限が意識されるようになりましたが、
大切なのは焦って進めることではなく、
実家の現状（名義・書類・相続人の状況）を一つずつ把握していくことです。
遺言書の有無を確認し、必要な戸籍をそろえ、
相続人同士で実家の今後について話し合う。
この順番を踏んでいけば、手続き自体はそれほど複雑なものではありません。
分からないことがあれば、法務局や司法書士に相談しながら、
ご自身のペースで進めていただければと思います。
― 実家じまい手帖 編集部
