親御さんが施設への入居や同居を勧めても、
「住み慣れた家を離れたくない」と言うことは少なくありません。
その一方で、相続や税金、実家の維持費のことを考えると、
名義や資産をどうするかも決めておきたい。
そんなときに候補として名前が挙がるのが「リースバック」です。
リースバックとは、実家を不動産会社や投資家に売却したうえで、
同じ家に賃貸として住み続ける仕組みです。
売却によってまとまった資金が入り、名義も相手に移りますが、
親御さんはそのまま自宅で暮らし続けられるという点が特徴です。
ただし「売って住み続けられる」という言葉だけを見て契約を急ぐと、
家賃の水準や住める期間、将来買い戻せるかどうかといった条件で
後から想定と違ったと感じるケースもあります。
この記事では、契約前に確認しておきたいポイントを整理します。
売る・売らないを決めるための材料として、ご家族で読んでいただければと思います。
リースバックの検討が向くかどうかの目安
この方法が向く場合:親が今の家に住み続けることを強く希望しており、
まとまった資金が必要な事情
（施設入居の準備金、医療費、相続税の納税資金など）がある場合。
売却後の名義変更や資産の扱いについて家族の合意ができている場合。
別の方法を検討したい場合:住み続ける期間の見通しが
立っておらず「とりあえず」で契約を急いでいる場合。
家賃の負担が親の年金収入で継続できるか不安が残る場合。
将来買い戻す予定があるなら、その条件を先に確認していない段階では
契約を保留するのも一つの選択です。
リースバックの仕組みと、他の選択肢との違い
リースバックは「売却」と「賃貸」を一つの契約でまとめたものです。
実家を不動産会社などの買主に売却し、その買主と賃貸借契約を結び直すことで、
住み慣れた家にそのまま暮らし続けられます。
似たような言葉に「リバースモーゲージ」がありますが、
こちらは自宅を担保に融資を受ける仕組みで、
名義は親御さんのまま残ります。
リースバックは名義そのものが買主に移る点が大きく異なります。
どちらが合うかは、資金の使い道や相続の考え方によって変わってきますので、
実家を売らずに活用する選択肢もあわせて比較しておくと判断しやすくなります。
契約前に確認しておきたい条件
リースバックは業者によって契約内容の幅が大きく、
「同じような話に見えて条件がかなり違う」ということが起こりやすい仕組みです。
少なくとも次の点は、契約書を交わす前に確認しておきたいところです。
- 売却価格の考え方：一般的な仲介による売却より低めに
設定されることが多いとされています。
市場価格との差がどの程度あるのか、
複数社で見積もりを取って比べておくと判断材料になります。 - 家賃の水準：売却価格に対する利回りをもとに家賃が決まる仕組みが多く、
周辺相場より高めになる場合があります。
親御さんの年金や貯蓄で無理なく払い続けられる金額かどうかを確認します。 - 契約期間と更新の可否：定期借家契約の場合、
契約期間が終わると更新されず退去を求められることがあります。
「一生住み続けられる」と誤解しないよう、
更新の有無・条件を書面で確認しておきます。 - 再売買（買い戻し）の可否と価格：将来、
子どもの世代が買い戻すことを想定するなら、
買い戻せる期間や金額があらかじめ決まっているか確認します。
決まっていない場合、
後から交渉が難しくなることもあります。 - 修繕義務の分担：賃貸となった後、
設備の故障や老朽化した部分の修繕を誰が負担するのか。
契約によって貸主負担・借主負担の線引きが異なります。 - 退去時の原状回復：将来退去することになった場合の原状回復の範囲や費用負担も、
事前に確認しておくと安心です。
これらは口頭の説明だけでなく、必ず契約書の条文で確認することをおすすめします。
分かりにくい表現がある場合は、家族だけで判断せず、
司法書士や税理士など専門家に相談する方法もあります。
相続や税金への影響も併せて考える
リースバックで実家を売却すると、その時点で親御さんの資産構成が変わります。
不動産という形から現金という形に変わることで、
将来の相続税の計算や、兄弟間での遺産分割の話し合いにも影響が出てきます。
また、売却によって譲渡所得が発生する場合は、税金の計算方法も確認しておく必要があります。
実家の売却にかかる費用と税金についても、リースバックを検討する段階で一度目を通しておくと、
手元にどのくらいの資金が残るのか見通しが立てやすくなります。
親御さんが認知症の診断を受けている、あるいはその可能性がある場合は、
本人の意思確認や契約能力についても慎重に進める必要があります。
親が認知症のときの実家の片付けで触れているように、
本人の判断能力に不安がある場合は、契約前に家族間で対応を話し合っておくことが大切です。
実家の扱い方を比べる
リースバックは選択肢の一つに過ぎません。
住み続けたいという希望と、資金や相続の事情を照らし合わせながら、
次のような選択肢を並べて考えてみることをおすすめします。
| 方法 | 住み続けられるか | 資金化 | 名義 | 留意点 |
|---|---|---|---|---|
| リースバック | 賃貸として可能（契約次第） | 売却時にまとまった資金 | 買主に移転 | 家賃負担・契約更新の条件を要確認 |
| リバースモーゲージ | 住み続けられる | 融資として一部資金化 | 親名義のまま | 金利・相続時の一括返済の扱いを確認 |
| そのまま所有し続ける | 住み続けられる | 資金化されない | 親名義のまま | 固定資産税・維持費は継続して発生 |
| 通常の売却＋転居 | 住み続けられない | 市場価格での資金化が見込める | 買主に移転 | 転居先の準備が必要 |
売却か賃貸か迷う場合は、実家を売るか貸すかの判断基準も参考にしてみてください。
- 「一生住める」という説明があっても、
契約書上は期間の定めがある場合があります。
必ず書面で確認してください。 - 家賃は当初の説明より見直される可能性があります。
見直しの条件（頻度・上限など）も確認しておくと安心です。 - 買い戻しを想定する場合、価格や期限が契約時に明記されていないと、
後から交渉できないことがあります。 - 複数の業者から話を聞き、売却価格・家賃・契約条件を
比較してから判断することをおすすめします。 - 親御さん本人の意思を確認しながら進め、
家族だけで先に決めてしまわないよう気をつけましょう。
よくある質問
Q. リースバック後の家賃は、
周辺の賃貸相場と同じくらいですか。
売却価格に対する利回りをもとに算出されることが多く、
周辺の賃貸相場より高めになる場合があります。
契約前に、実際の月額と、その金額が親御さんの収入で
継続的に支払える水準かどうかを確認しておくことをおすすめします。
Q. 将来、子どもが実家を買い戻すことはできますか。
契約に買い戻し条項が含まれている場合は可能ですが、
条件（期間・金額）は業者によって異なります。
含まれていない契約もあるため、将来的な買い戻しを考えているなら、
契約前に必ず条件を確認し、書面に残してもらうことが大切です。
Q. 親が認知症の場合でも契約できますか。
本人の判断能力によっては、
単独での契約が難しい場合があります。
成年後見制度の利用など、別の手続きが必要になることもあるため、
早い段階で司法書士などの専門家に相談することをおすすめします。
Q. リースバックを選ばなかった場合、
他にどんな選択肢がありますか。
そのまま所有し続けて維持費を払い続ける、
賃貸に出して親御さんは別の場所で暮らす、
通常の売却で資金化するなど、複数の道があります。
それぞれの費用感や名義の扱いを比べたうえで、
家族の状況に合う方法を選ぶとよいでしょう。
まとめ ― 契約書の細部を確認してから決める
リースバックは、住み慣れた家を離れたくないという親御さんの気持ちと、
資金や相続の事情を両立させる選択肢の一つです。
ただし「売却して住み続けられる」という言葉の印象だけで決めてしまうと、
家賃の負担や契約期間、買い戻しの条件で後から想定と違ったと感じることもあります。
家賃・契約期間・買い戻しの可否という3点を軸に、複数の業者の説明を比べながら、
ご家族で納得できるところまで確認してから契約を進めていただければと思います。
― 実家じまい手帖 編集部
