親がまだ元気に暮らしている。
それでも、ふとした瞬間に「もし将来、判断力が衰えたら実家はどうなるのだろう」
と不安がよぎる方は少なくありません。
実家の名義が親のままだと、認知症などで判断能力が低下した場合、
本人の意思確認ができず、売却や賃貸の手続きが止まってしまうことがあります。
そうなってから慌てて動くよりも、元気なうちに備えを検討しておく方が、
本人にとっても家族にとっても選択肢が広く残ります。
その備えの一つとして近年よく耳にするのが「家族信託」です。
この記事では、家族信託がどのような仕組みで、実家の売却にどう関わるのか、
そして検討する際に確認しておきたい点を整理します。
家族信託ありきで進める記事ではありません。
他の方法との比較材料として読んでいただければと思います。
家族信託の検討が向くかどうかの目安
この方法が向く場合:親がまだ十分に判断能力を持っており、
将来「実家を売って施設費用や生活費に充てたい」という意向が本人にある場合。
財産の管理・処分の方針を家族間であらかじめ話し合っておきたい場合。
別の方法を検討したい場合:すでに親の判断能力に不安が出ている場合
（この場合は家族信託の契約自体が難しくなることがあります）。
家族間で財産管理について十分な合意形成ができていない場合。
まずは専門家に相談し、成年後見制度や生前贈与など他の選択肢と比較したい場合。
家族信託とはどのような仕組みか
家族信託とは、親（委託者）が持つ不動産や預貯金などの財産を、
信頼できる家族（受託者）に託し、その管理・処分を任せる契約です。
財産の名義は受託者に移りますが、そこから生じる利益（売却代金など）は、
親（受益者）のために使われるという仕組みになっています。
実家の売却との関わりで言えば、あらかじめ家族信託を結んでおくことで、
将来、親の判断能力が低下した後でも、
受託者である家族が実家を売却する手続きを進められる、という点が大きな特徴です。
契約書に「売却を行う権限」を明記しておく必要があります。
なぜ「認知症になる前」が重要なのか
判断能力が低下した後では、家族信託の契約そのものを結ぶことが難しくなります。
契約には本人の意思確認が必要であるためです。
また、認知症の診断が下りた後に実家を売却しようとすると、
家庭裁判所を通じた成年後見制度を利用する必要が出てくる場合があります。
成年後見制度は本人の財産保護を目的とした制度であり、
家庭裁判所の許可が必要な場面が多く、手続きに時間がかかることがあります。
実家の売却を、施設入居のタイミングに合わせて進めたい家族にとっては、
この時間差が負担になることもあります。
だからこそ「親が元気なうちに」という時期が、
選択肢を広く残すうえで一つの目安になります。
ただし、これは「急いで決めるべき」という意味ではありません。
時間の余裕があるうちに、家族で話し合いを始めておく、ということです。
検討する際に確認しておきたい事項
家族信託を実際に検討する場合、以下のような点を事前に整理しておくと、
専門家への相談がスムーズになります。
- 親本人が「実家を将来どうしたいか」という意向を持っているか
- 受託者を誰にするか（家族の中で管理を任せられる人がいるか）
- 売却の権限を信託契約に含めるかどうか
- 売却代金の使い道（生活費・施設費用など）をどう定めるか
- 他の相続人（きょうだいなど）への説明と合意形成
- 信託契約書の作成を、司法書士や弁護士など誰に依頼するか
特に、他の相続人への説明は後々のトラブルを避けるうえで重要です。
家族信託は特定の家族に財産管理の権限が集中する仕組みであるため、
事前に十分な話し合いがないと、後になって不公平感が生じることがあります。
この点については 実家じまいで兄弟と揉めないための話し合いの進め方 も参考にしてください。
誰に相談すればよいか
家族信託の設計は、司法書士や弁護士など、
信託契約書の作成に慣れた専門家に相談するのが一般的です。
税務面での影響（贈与税や譲渡所得税の扱いなど）が絡む場合は、
税理士との連携が必要になることもあります。
また、実際に実家を売却する段階になれば、
不動産会社への相談も必要です。
売却の流れそのものについては 実家を売却するまでの流れと必要な手続き にまとめています。
相続まで含めた相談先の全体像は 相続した実家の売却は誰に相談する？ も参考になります。
| 方法 | 利用できる時期 | 費用感の目安 | 特徴 |
|---|---|---|---|
| 家族信託 | 判断能力があるうちに契約が必要 | 数十万円程度が一つの目安（財産額により変動） | 家族内で財産管理・売却権限を柔軟に設計できる |
| 成年後見制度（法定） | 判断能力低下後でも利用可能 | 申立て費用に加え、後見人への報酬が継続的にかかる場合がある | 家庭裁判所の監督下に置かれ、売却には許可が必要な場合がある |
| 生前贈与 | 判断能力があるうちに可能 | 贈与税が発生する場合があり、事前の試算が必要 | 名義そのものを移すため、親の意向確認が特に重要 |
| 何もせず様子を見る | いつでも選べる | 現時点での費用は発生しない | 将来、判断能力が低下した場合に手続きが制限される可能性がある |
費用や制度の運用は自治体・専門家・財産の内容によって幅があります。
上記はあくまで目安として捉え、実際の見積もりは個別に確認してください。
- 家族信託は契約時に親本人の判断能力があることが前提となります。
すでに不安がある場合は、まず医師の診断や専門家への相談を優先してください。 - 受託者に権限が集中する仕組みのため、
他の家族との事前の合意形成が欠かせません。 - 信託契約と遺言、成年後見制度はそれぞれ役割が異なります。
組み合わせて使う場合もあるため、
専門家と全体設計を相談することをおすすめします。 - 実家の名義や登記の状況によっては、
信託契約の前に確認が必要な手続きがあります。
Q. 家族信託を結ぶと、実家の名義はどうなりますか？
名義（登記上の所有者）は受託者に移りますが、
財産から生じる利益は引き続き親（受益者）のものとして扱われます。
売却代金なども受益者のために使われる設計にするのが一般的です。
Q. 親が「まだ大丈夫」と言っている場合、
今は必要ないのでは？
その判断も一つの選択です。
焦って進める必要はありません。
ただし、判断能力は急に変化することもあるため、
話し合いだけでも早めに始めておくと、後の選択肢が狭まりにくくなります。
Q. 家族信託と遺言はどちらを先に考えるべきですか？
目的が異なります。
遺言は亡くなった後の財産分配を定めるもので、
家族信託は生前の財産管理・処分に関わるものです。
どちらか一方ではなく、両方を組み合わせて設計するケースもあります。
専門家に全体像を相談するとよいでしょう。
Q. きょうだいに相談せずに進めても大丈夫ですか？
後々のトラブルを避けるため、できる限り早い段階で
他の相続人にも状況を共有しておくことをおすすめします。
財産管理の権限が特定の家族に集中する仕組みであるため、
事前の説明が信頼関係を保つうえで大切です。
まとめ ― 早さより、話し合いの時間を大切に
家族信託は、親が元気なうちに実家の将来を備える方法の一つですが、
唯一の正解ではありません。
成年後見制度や生前贈与、あるいは今は何もせず様子を見るという選択も、
それぞれに理由があります。
大切なのは、制度を急いで決めることではなく、
親本人の意向を確認し、家族で話し合う時間を持つことです。
まずは司法書士や弁護士など専門家に、
家族の状況を相談するところから始めてみてください。
― 実家じまい手帖 編集部
