親が亡くなり、実家という不動産が残された。
兄弟姉妹が複数いる場合、この家をどう分けるかは避けて通れない問題です。
現金のように単純に等分できないため、「誰かが住む」「売って分ける」
「共有名義のままにする」など、いくつかの選択肢の中から家族で決めていく必要があります。
結論を急ぐ必要はありません。
まずはどんな分け方があるのかを知り、それぞれの利点と負担を比べたうえで、
家族の状況に合う方法を探っていきましょう。
分け方を選ぶ前の目安
この方法が向く場合: 誰か一人が実家に住み続ける意思があり、
他の相続人が現金での受け取りに納得している。
または全員が「実家は残さなくてよい」と考えている。
別の方法を検討したい場合: 誰も住む予定がなく、
かつ売却にも踏み切れない。
相続人の間で意見がまとまらず、時間をかけて話し合いたい。
実家という不動産を分ける4つの考え方
現金や預貯金と違い、実家という不動産は物理的に切り分けることが難しい財産です。
そのため相続の実務では、次の4つの方法のいずれか、
あるいは組み合わせで対応することが多くなっています。
現物分割
実家そのものを誰か一人（または特定の相続人）が受け取り、
他の相続人は別の財産（預貯金など）を受け取る方法です。
実家以外にも分けられる財産がある場合に選びやすい方法ですが、
実家の評価額が相続財産全体に占める割合が大きいと、
他の相続人が受け取れる分が少なくなりがちです。
代償分割
実家を相続する人が、他の相続人に対して自分の現金で代償金を支払う方法です。
「実家には住み続けたいが、兄弟にも公平に渡したい」という場合に選ばれます。
ただし、実家を受け取る側にまとまった現金の準備が必要になる点が課題です。
換価分割
実家を売却し、その売却代金を相続人の間で分ける方法です。
公平に分けやすく、現金化されるため管理の手間も残りません。
一方で、思い出のある家を手放すことへの心理的な負担や、
売却までにかかる時間は考慮しておく必要があります。
売却の具体的な流れについては、
実家を売却するまでの流れと必要な手続きで詳しく触れています。
共有分割
実家の名義を相続人全員の共有名義にする方法です。
話し合いがまとまらない場合に、結論を先延ばしにする形で選ばれることもあります。
ただし共有名義のまま長期間放置すると、
将来売却や活用をする際に全員の同意が必要になり、
次の世代でさらに権利関係が複雑になる可能性があります。
共有にするかどうかは、後々の負担も含めて検討することをおすすめします。
売る・住む・貸す以外の選択肢もある
「実家を分ける」というと、売却か誰かが住むかの二択のように感じられるかもしれません。
ですが、すぐに結論を出さず、しばらく空き家のまま管理を続けながら考える、
あるいは賃貸に出して収益を分配するという選択肢もあります。
実家を売るか貸すかで迷う場合は、
実家を売るか貸すかの判断基準も参考になります。
また、売却も賃貸も決めかねる段階では、
実家を売らずに活用する選択肢｜賃貸・管理・保留で
保留という選び方についても整理しています。
無理に急いで決める必要はなく、まずは実家の状態や立地、
家族それぞれの事情を確認するところから始めても構いません。
| 分け方 | 公平さ | 必要な現金 | 手間・期間 |
|---|---|---|---|
| 現物分割 | 財産構成による | 不要な場合が多い | 比較的少ない |
| 代償分割 | 公平にしやすい | 受け取る側にまとまった額が必要 | 交渉の手間あり |
| 換価分割 | 公平にしやすい | 不要（売却代金から分配） | 売却までの期間がかかる |
| 共有分割 | 一時的には公平 | 不要 | 将来の手続きが複雑になりやすい |
話し合いを進める順序の目安
分け方を決める前に、いくつか確認しておきたいことがあります。
- 実家の登記情報や間取りなど、現状を正確に把握する（実家の間取り図と登記情報の調べ方）
- 相続人それぞれが「住みたいか」「現金化してほしいか」の希望を出し合う
- 実家以外の相続財産（預貯金・保険など）も含めて全体のバランスを見る
- 結論を急がず、複数回に分けて話し合う場を持つ
兄弟間の話し合いは、感情的なもつれが起きやすい場面でもあります。
進め方に不安がある場合は、
実家じまいで兄弟と揉めないための話し合いの進め方
もあわせてご覧ください。
- 分け方が決まった後も、相続登記の手続きが必要です。
義務化により期限が設けられているため、
時期については
実家の相続登記はいつまでに？義務化後の手続きで確認しておくと安心です。 - 共有名義を選ぶ場合、将来売却する際に共有者全員の同意が
必要になることを理解したうえで選択してください。 - 代償分割を選ぶ場合、実家の評価額をどう算定するかで意見が分かれることがあります。
第三者の査定を参考にする方法もあります。 - 結論を出さないまま長期間放置すると、
空き家としての管理負担が発生し続けます。
管理の実務は空き家になった実家で最低限やっておく管理を参考にしてください。
よくある質問
Q. 兄弟の一人が実家に住み続けたいと言っています。
それでも公平に分けられますか。
代償分割を使えば、住む人が他の相続人に現金で差額を支払う形で公平性を保つことができます。
ただし住む人にまとまった現金がない場合は、
実家を担保にした融資などを検討する必要が出てくることもあります。
Q. 共有名義にするのはやめた方がよいのでしょうか。
一概に避けるべきとは言えません。
当面の結論を先送りにする手段としては現実的な選択肢です。
ただし将来、共有者の誰かが亡くなるとさらに権利者が増える可能性があるため、
いずれは共有を解消する時期を家族で話し合っておくと安心です。
Q. 話し合いがまとまらない場合はどうすればよいですか。
家族だけで結論を出そうとせず、
専門家（弁護士や司法書士、税理士など）に間に入ってもらう方法もあります。
第三者の視点を入れることで、感情的な対立を避けやすくなる場合があります。
Q. 分け方を決める前に、
実家の中の片付けは進めてよいですか。
問題ありません。
分け方の結論を待たずに、まず片付けから始める家族も多くいます。
進め方に迷う場合は、実家の片付けはどこから始める？失敗しない手順を参考にしてください。
まとめ ― 分け方は一つではない
実家を兄弟姉妹で相続する際の分け方には、
現物分割・代償分割・換価分割・共有分割という選択肢があり、
どれが正解ということはありません。
家族それぞれの事情や実家への思い、他の財産とのバランスを見ながら、
時間をかけて話し合っていくことが大切です。
まずは実家の現状を把握し、家族全員の希望を出し合うところから始めてみてください。
― 実家じまい手帖 編集部
