親が亡くなり、実家を相続することになった。
そう聞いたとき、多くの人がまず気になるのは
「相続税がかかるのかどうか」ではないでしょうか。
悲しみの整理がつかないうちに、税務署への申告期限
（相続開始を知った日の翌日から10か月以内）という期限だけが迫ってくる。
それでいて、相続税の仕組みは複雑で、専門用語も多く、
自分の家がどちらに当てはまるのか判断しづらいものです。
この記事では、実家を相続したときに相続税がかかるかどうかを考えるための、
基本的な判断材料を整理します。
「必ずこうすべき」という結論を急ぐのではなく、
まずはご自身の状況を確認するための地図として使っていただければと思います。
最終的な判断や申告手続きは、税理士など専門家への相談を
前提に進めることをおすすめします。
相続税は「財産の合計額」で判断する
相続税は、実家の不動産だけを見て決まるものではありません。
預貯金、株式、生命保険金、車、貴金属なども含めた
「相続財産全体」の合計額に対して、
基礎控除という一定の非課税枠を超えた部分に課税される仕組みです。
基礎控除額は、次の計算式で求められます。
3,000万円 ＋（600万円 × 法定相続人の数）
たとえば法定相続人が2人（子ども2人など）であれば、
基礎控除額は3,000万円＋1,200万円＝4,200万円です。
相続財産の合計がこの金額以下であれば、原則として相続税はかからず、
申告そのものも不要になるケースが多くなります。
一方、実家の評価額に預貯金などを加えた合計がこの基礎控除を超える場合は、
超えた部分に対して相続税がかかる可能性が出てきます。
相続税がかかるかどうかの目安
この考え方が当てはまる場合: 実家の評価額・預貯金・保険金などを合算しても、
基礎控除額（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）を下回りそうな場合は、
相続税の心配は比較的少ないと考えられます。
ただし申告不要かどうかは特例の適用有無によっても変わるため、
断定はできません。
別の可能性も考えたい場合: 実家が都市部にある、
複数の不動産がある、預貯金が多い、といった場合は基礎控除を超える可能性があります。
この場合は評価額の算出方法や特例の適用を確認したうえで、
税理士に相談することをおすすめします。
実家の評価額はどう決まるのか
相続税の計算では、実家の時価そのものではなく「相続税評価額」という独自の基準で評価します。
土地は主に「路線価方式」または「倍率方式」、
建物は「固定資産税評価額」を基準に評価されるのが一般的です。
路線価は国税庁の路線価図で確認でき、
実勢価格（実際に売買される価格）よりも低めに設定されていることが多いとされています。
また、実家の土地が「小規模宅地等の特例」の要件を満たす場合、
評価額を大きく減額できる可能性があります。
これは、同居していた親族が引き続き住む場合や、
一定の条件のもとで相続する場合に、土地の評価額を最大80％減額できる制度です。
適用できるかどうかで納税額が大きく変わることもあるため、
要件を確認しておく価値はあります。
実家の登記情報や間取りを正確に把握しておくことも、
評価額を確認するうえでの前提になります。
登記手続きについては
実家の相続登記はいつまでに？義務化後の手続きで詳しく解説していますので、
あわせてご確認ください。
兄弟姉妹で相続する場合の考え方
実家を一人で相続するのか、兄弟姉妹で分けるのかによっても、税負担の考え方は変わってきます。
不動産は現金と違って簡単に分割できないため、
代償分割（一人が実家を取得し、他の相続人に相当額の代償金を支払う）や、
共有名義にする、売却して代金を分けるといった方法が検討されることが多いです。
どの方法を選ぶかによって、
その後の管理責任や税金の申告方法も変わってきます。
分け方の選択肢については
実家を兄弟で相続する場合の分け方の選択肢で
整理していますので、参考にしてください。
また、相続人全員の合意内容をまとめる遺産分割協議書の作成についても、
実家の遺産分割協議書の作り方と流れで確認できます。
相続後、実家をどうするかで税の扱いも変わる
相続税の申告が済んだ後も、実家をどうするかによって、その後の税負担は変わってきます。
住み続ける、貸す、売却する、更地にする——
それぞれに固定資産税や譲渡所得税など、別の税金が関わってきます。
たとえば、相続した実家を空き家のまま売却する場合、
一定の要件を満たせば「空き家の3,000万円特別控除」という
譲渡所得税の特例を利用できる可能性があります。
詳しい条件は空き家の3000万円特別控除の条件と流れにまとめていますので、
売却を選択肢に入れている場合はあわせてご覧ください。
売却の流れ全体を把握しておきたい場合は
実家を売却するまでの流れと必要な手続き、
売らずに貸す、あるいは当面は保留にするという選択肢を検討したい場合は
実家を売らずに活用する選択肢｜賃貸・管理・保留も判断材料になります。
| 確認する項目 | 内容 | 注意点の目安 |
|---|---|---|
| 基礎控除額 | 3,000万円＋600万円×法定相続人の数 | 相続人の数え方に養子や代襲相続が絡む場合は要確認 |
| 土地の評価方法 | 路線価方式または倍率方式 | 実勢価格とは異なる基準であることが多い |
| 小規模宅地等の特例 | 要件を満たせば評価額を最大80％減額できる可能性 | 同居の有無や取得者の要件が細かく定められている |
| 申告・納税期限 | 相続開始を知った日の翌日から10か月以内 | 財産の把握や評価に時間がかかることも想定しておく |
| 相続放棄という選択 | 財産より負債が多い場合などに検討 | 放棄後も一定の管理義務が残る場合がある |
なお、相続財産に負債が多く含まれる場合など、相続放棄を検討する方もいらっしゃいます。
相続放棄をした場合でも、実家の管理義務がすぐに消えるわけではない点には注意が必要です。
詳しくは相続放棄をしても残る実家の管理義務で解説しています。
- 相続税評価額と実勢価格（売却時の価格）は一致しないため、
固定資産税評価額だけで判断しないよう注意してください。 - 小規模宅地等の特例は要件がやや複雑で、
同居の実態や取得者の続柄によって適用可否が変わります。 - 相続財産の全体像（預貯金・保険金・他の不動産など）を把握しないまま、
実家だけを見て「税金はかからない」と判断するのは避けたいところです。 - 申告期限（10か月）は思いのほか早く来ます。
財産の把握や評価に時間がかかる場合は、
早めに税理士へ相談する選択肢も検討してください。
よくある質問
Q. 実家が一軒あるだけでも相続税はかかりますか。
実家だけでなく、預貯金や保険金など他の財産も合算して基礎控除額と比較します。
実家の評価額次第では、それだけで基礎控除を超えることもありますし、
超えないこともあります。
財産全体を洗い出してみないと判断は難しいところです。
Q. 相続税がかからない場合でも申告は必要ですか。
基礎控除内に収まる場合は、
原則として申告は不要とされています。
ただし、小規模宅地等の特例など一部の特例は、
適用を受けるために申告が必要になる場合があります。
この点は要件の確認が欠かせません。
Q. 実家の評価額はどこで確認できますか。
土地は国税庁の路線価図、建物は固定資産税の
納税通知書に記載された評価額が目安になります。
ただし実際の相続税評価額の算出には専門的な計算が必要な場合もあるため、
正確な額は税理士に確認することをおすすめします。
Q. 相続税の申告期限に間に合わなさそうな場合はどうすればよいですか。
期限内に財産の分割が確定しない場合でも、
いったん法定相続分で申告し、後日修正申告を行う方法があります。
早い段階で税理士に相談し、
対応方法を確認しておくと安心です。
まとめ ― 相続税は「実家だけ」でなく財産全体で判断するもの
実家に相続税がかかるかどうかは、実家単体の価値ではなく、
預貯金や保険金なども含めた財産全体と基礎控除額との比較によって決まります。
小規模宅地等の特例など評価額を左右する制度もあるため、
自己判断だけで結論を出さず、必要に応じて税理士に
相談しながら進めることをおすすめします。
まずはご自身の家の財産の全体像を、
少しずつ確認するところから始めてみてください。
― 実家じまい手帖 編集部
