親が住んでいた実家が「再建築不可」と呼ばれる土地だったと知り、
驚いている方も多いのではないでしょうか。
相続の手続きを進めるうちに、あるいは売却の相談をした不動産会社から
「この土地は再建築不可です」と告げられて初めて気づくことも少なくありません。
再建築不可の土地は、今建っている家を取り壊すと
同じ場所に新しい建物を建てられません。
そのため「売る」「貸す」「解体する」といった一般的な選択肢が
そのままでは使いにくく、どうしたらいいのか分からず
立ち止まってしまう方が多い状況です。
この記事では、再建築不可の実家に対して
実際に検討されている選択肢を、それぞれの特徴とともに整理します。
何かを急いで決める必要はありません。
まずは「どんな選択肢があるのか」を知ることから始めていただければと思います。
この記事が向いているかどうかの目安
この記事が向く場合:相続した実家が再建築不可だと分かった、
または不動産会社からそう言われて選択肢を整理したい場合。
まだ何も決めておらず、活用・売却・解体・保留のそれぞれの特徴を知りたい段階の方。
別の方法を検討したい場合:すでに解体や売却の方針が決まっており、
具体的な業者選びの段階に進んでいる場合は、
後述の関連記事を先にご覧いただく方が早いかもしれません。
再建築不可とはどういう状態か
再建築不可とは、建築基準法上の道路に
敷地が接していない、あるいは接している幅が足りないために、
現在の建物を取り壊した後に新しく建物を建てられない土地のことです。
多くの場合、原因は「接道義務」にあります。
建築基準法では、幅4メートル以上の道路に
敷地が2メートル以上接していることが原則とされています。
古くからある住宅地では、この基準ができる前に建てられた家が多く、
細い路地の奥にある家や、敷地の一部だけが道路に接している家などが
再建築不可に該当することがあります。
「今の家がそのまま建っているのだから住むことはできる」
という点は誤解されやすいところです。
住み続けること自体に問題はなく、リフォームや修繕も一定の範囲で可能です。
制限を受けるのは「建て替え」や「大規模な増築」の部分になります。
検討されている主な選択肢
再建築不可の実家について、実際に検討されることが多いのは
次のような方向性です。それぞれに向き不向きがあります。
そのまま維持して見守る
今すぐ何かを決めなくても、建物を維持したまま保留にする選択もあります。
定期的な換気や見回りが必要になりますが、
気持ちの整理がつくまでの期間として選ぶ方も少なくありません。
空き家のまま放置した場合のリスクについては
こちらの記事でも触れています。
賃貸として活用する
建て替えができなくても、今ある建物を修繕して貸すことは可能な場合があります。
古い家をそのまま、または最小限のリフォームで貸し出す方法です。
収益は限られますが、固定資産税分をまかなえる程度の収入が見込めることもあります。
売るか貸すかで迷う場合は
実家を売るか貸すかの判断基準も参考にしてください。
接道義務を解消して再建築可能にする
隣接する土地の一部を買い取ったり、
セットバック（敷地の一部を道路として提供する）を行ったりすることで、
再建築不可の状態を解消できる場合があります。
ただし隣地所有者との交渉や測量、費用がかかるため、
実現できるかどうかは土地の形状に大きく左右されます。
境界や測量が必要になる場面については
こちらの記事で詳しく説明しています。
解体して更地にする
建物を解体して更地にすることも可能ですが、
更地にした後に新しい建物を建てられない点は変わりません。
駐車場や資材置き場としての活用が中心になります。
更地にすると固定資産税の扱いが変わる点にも注意が必要です。
解体費用の目安はこちらの記事、
更地化と税金の関係はこちらの記事でご確認いただけます。
再建築不可のまま売却する
再建築不可でも、隣地の所有者や
再建築不可物件を専門に扱う不動産会社が買い手になる場合があります。
価格は一般的な土地より低めになる傾向がありますが、
「持ち続ける負担をなくす」という点では有効な選択肢の一つです。
自治体によっては空き家バンクへの登録が可能なケースもあります。
空き家バンクの仕組みも一度確認してみる価値があります。
| 選択肢 | 費用感の目安 | 手間 | 向いているケース |
|---|---|---|---|
| 維持・保留 | 固定資産税・維持費のみ | 定期的な見回りが必要 | 気持ちの整理をつけたい時期 |
| 賃貸活用 | 修繕費が幅を持って発生 | 入居者募集・管理の手間 | 建物の状態がまだ良い場合 |
| 接道義務の解消 | 測量・交渉費用が発生 | 隣地所有者との調整が必要 | 隣地の状況に恵まれている場合 |
| 解体して更地に | 解体費が発生 | 解体後の用途を決める必要 | 駐車場等の用途に見込みがある |
| 再建築不可のまま売却 | 仲介手数料等が発生 | 買い手が限られる | 持ち続ける負担をなくしたい場合 |
家財の整理と並行して考えること
再建築不可という土地の性質に関わらず、
実家の中に残された家財の整理は別に進める必要があります。
どの選択肢を選ぶにしても、片付けの手順自体は変わりません。
どこから始めるべきか迷う場合は
実家の片付けの手順を先に確認しておくと、
土地の方針を考える時間にも余裕が生まれます。
また、相続登記が済んでいない場合は
売却や活用のどの選択肢を選ぶ場合でも先に済ませておく必要があります。
相続登記の手続きも合わせて確認してみてください。
- 再建築不可かどうかは、自治体の建築指導課や道路管理課で確認できます。
不動産会社の説明だけで判断せず、
必要に応じて自分でも確認しておくと安心です。 - 「特定空家」に指定されると行政から改善の指導が入ることがあります。
放置を続けるとどうなるかはこちらの記事で説明しています。 - 接道義務の解消や隣地との交渉には時間がかかることが多く、
すぐに結論を出せるものではありません。
焦らず情報を集める時間を確保してください。 - 売却を検討する場合、一般的な仲介市場では
買い手が見つかりにくいことがあります。
再建築不可物件の取り扱いに慣れた会社に相談すると、
選択肢が見えやすくなることがあります。
Q. 再建築不可でもリフォームはできますか。
建物の基礎や構造を大きく変えない範囲であれば、
修繕やリフォームは可能な場合が多いです。
増築や大規模な改築については規模によって制限がありますので、
着工前に自治体の窓口で確認しておくと安心です。
Q. 隣地を買えば再建築可能になりますか。
隣地の一部を取得して接道条件を満たせば、
再建築可能になる場合があります。
ただし隣地所有者との交渉が必要で、
価格や測量の費用も発生します。
実現できるかどうかは土地の形状によって差が大きい点にご留意ください。
Q. 売るとしたら、どのくらいの価格になりますか。
再建築不可の土地は一般的な土地より価格が低めになる傾向がありますが、
立地や周辺環境によって幅があります。
実際の価格は個別の査定によって異なりますので、
断定的な数字を事前に想定しすぎない方がよいかもしれません。
Q. 今すぐ決めなくても大丈夫でしょうか。
固定資産税や管理の負担は継続しますが、
再建築不可であることそのものが急いで判断を迫るものではありません。
まずは家財の整理や相続登記など、他に済ませておくべき手続きを進めながら、
時間をかけて方向性を考えていただいて構いません。
まとめ ―
再建築不可の実家には、維持・賃貸活用・接道義務の解消・解体・売却といった
いくつかの選択肢があり、それぞれに費用と手間の違いがあります。
どの方法が正しいというものではなく、土地の形状や家族の状況によって
向いている選択は変わってきます。
まずは家財の整理や登記など、他に進められる手続きから手をつけながら、
落ち着いて方向性を考えていただければと思います。
― 実家じまい手帖 編集部
