実家の登記簿を取り寄せてみたら、
名義が父ではなく祖父のままだった。
そんな状態で驚き、戸惑っている方は少なくありません。
親が亡くなり、あるいは施設に入ったのを機に実家の今後を考え始めたところ、
登記が何十年も前の代で止まっていたことに気づく。
これは決して珍しいケースではなく、
特に地方の古い家屋では祖父母の代の名義がそのまま残っていることがよくあります。
「まず何をすればいいのか分からない」
「相続人が誰なのかもはっきりしない」
そう感じるのは自然なことです。
この記事では、名義が祖父のまま止まっている実家を
売却できる状態に整えるまでの流れと、
相談先の選び方を順を追って整理します。
自分で進めるか、専門家に相談するかの目安
この方法が向く場合：相続人が数名で全員と連絡が取れる、
戸籍の取り寄せに時間をかけられる、費用をできるだけ抑えたいと考えている場合。
別の方法を検討したい場合：相続人が10名を超える、行方の分からない親族がいる、
遠方に住んでいて役所とのやり取りが難しい、
早い段階で見通しを立てたい場合は、司法書士など
専門家への相談が現実的な選択肢になります。
なぜ祖父の名義のまま残ってしまうのか
相続登記は、以前は義務ではありませんでした。
そのため「相続人の間で誰が住むか話がついていれば、登記はそのままでもよい」
という考え方が長く続いてきました。
祖父が亡くなった時点で父が実家に住み続けていても、
登記名義を変更しないまま何十年も経過していることは、決して特殊な例ではありません。
この場合、法律上の相続人は祖父の代の子ども全員
（およびその代襲相続人）にまで広がります。
父の兄弟姉妹、すでに亡くなっている場合はその子どもたちも含まれるため、
実際に手続きを始めてみると、想像以上に
相続人の数が多いと分かることがあります。
この状態を「数次相続」と呼びます。
相続登記の義務化との関係
2024年から相続登記が義務化され、
相続を知った日から3年以内に登記をしないと、過料の対象になる可能性があります。
以前から名義が変わっていない不動産にもこの義務は及ぶため、
「祖父の代からずっとそのままだった」実家も対象になります。
制度の詳しい期限や経過措置については
実家の相続登記はいつまでに？義務化後の手続きで整理していますので、
あわせてご確認ください。
ただし、急いで結論を出す必要はありません。
過料はいきなり科されるものではなく、
まずは相続人を確定させ、話し合いを進めることが優先されます。
「焦って中身の合意がないまま登記だけ済ませる」よりも、
順序立てて進めるほうが後々のトラブルを防げます。
売却までの大まかな流れ
名義が祖父のままの実家を売却できる状態にするには、
おおむね次の順番で進めることになります。
- 登記簿と戸籍を取り寄せ、相続人の範囲を確定する
- 相続人全員で遺産分割協議を行い、
誰が実家を相続するか決める - 遺産分割協議書を作成し、全員の実印・印鑑証明を揃える
- 相続登記を申請し、名義を現在の相続人に変更する
- 名義変更後、不動産会社に売却の相談を行う
戸籍の収集は、祖父の代までさかのぼるため、
本籍地が複数の市区町村にまたがっていることも珍しくありません。
取り寄せには数週間かかることもあるため、
時間の余裕を持って進めることが大切です。
戸籍の束をまとめて扱いやすくする制度として
法定相続情報一覧図を作成しておくと、
以降の手続きで戸籍原本を何度も提出する手間を減らせます。
遺産分割協議書の作り方については
実家の遺産分割協議書の作り方と流れで詳しく解説していますので、
あわせてご覧ください。
相続人が多い・見つからないときの対応
祖父の代からの相続では、
いとこ同士や、面識のない親族が相続人に含まれることもあります。
全員の同意が必要な遺産分割協議は、
人数が増えるほど時間も労力もかかります。
連絡先が分からない相続人がいる場合は、
戸籍の附票から住所を追う方法や、
家庭裁判所の手続きを利用する方法があります。
実際にどう進めるかは
相続人の一人と連絡が取れないときで具体的に紹介しています。
相続人が多い実家を分けるときの考え方は
実家を兄弟で相続する場合の分け方の選択肢も参考になります。
売却して代金を分ける「換価分割」を選ぶ家庭も多く見られます。
誰に相談すればよいか
相続登記そのものは司法書士が専門です。
相続人調査、戸籍の収集、遺産分割協議書の作成、登記申請まで、
一連の手続きをまとめて依頼できます。
ただし、次のような事情がある場合は、
他の専門家の関与も必要になることがあります。
- 相続人同士で意見が分かれている → 弁護士
- 相続税の申告が必要な規模の財産がある → 税理士
- 登記後すぐに売却まで進めたい → 不動産会社との連携が可能な窓口
誰にどこまで相談すればよいか迷う場合の考え方は
相続した実家の売却は誰に相談する？にまとめていますので、参考にしてください。
| 進め方 | 費用の目安 | かかる期間の目安 | 向いているケース |
|---|---|---|---|
| 自分で戸籍収集から進める | 登録免許税と実費のみ | 数か月〜半年程度 | 相続人が少なく、全員と連絡が取れる場合 |
| 司法書士に一括依頼 | 数万円〜十数万円程度（相続人数により変動） | 2〜4か月程度 | 相続人が多い、遠方に住んでいる場合 |
| 相談窓口経由でまとめて依頼 | 初回相談は無料の窓口が多い | 窓口により異なる | どこに相談すればよいか判断がつかない場合 |
- 登録免許税は固定資産税評価額をもとに計算されるため、
実家の評価額によって金額に幅があります。 - 戸籍の収集には自治体ごとに数日〜数週間かかることがあり、
祖父の代までさかのぼる場合は特に時間がかかります。 - 相続人の中に未成年者や認知症の方がいる場合は、
通常の協議に加えて特別代理人や成年後見人の選任が必要になることがあります。 - 名義変更を後回しにしても罰則がすぐに科されるわけではありませんが、
放置期間が長いほど相続人が増え、手続きが複雑になる傾向があります。
よくある質問
Q. 相続登記をせずにそのまま売却することはできますか。
実家を売却するには、原則として現在の所有者名義に登記を変更している必要があります。
祖父名義のままでは買主への所有権移転登記ができないため、
売却の前に相続登記を済ませておく必要があります。
Q. 相続人の一人がどうしても協議に応じてくれません。
どうすればよいですか。
まずは書面や第三者を介した連絡を試みる方法があります。
それでも進まない場合は、家庭裁判所の遺産分割調停を
利用することも選択肢の一つです。
早い段階で司法書士や弁護士に相談することで、
見通しが立てやすくなる場合があります。
Q. 相続税はどのくらいかかりますか。
相続税は財産全体の評価額や基礎控除の範囲によって変わるため、
一概には言えません。
実家以外の財産も含めた全体像を整理したうえで、
税理士に確認することをおすすめします。
Q. 今すぐ売る予定がなくても、登記は必要ですか。
義務化により、相続を知った日から一定期間内に登記をすることが求められています。
ただし、すぐに売却しない場合でも、
名義を整理しておくことで将来の手続きがスムーズになります。
今は保留し、状況が整った段階で進めるという判断も可能です。
まとめ ― 祖父名義の実家は、順を追えば整理できる
祖父の代から名義が変わっていない実家は、
相続人の数が多くなりがちで、手続きも複雑に見えます。
しかし、戸籍の収集、遺産分割協議、登記申請という
順番自体は通常の相続登記と変わりません。
まずは登記簿と戸籍を取り寄せ、相続人の範囲を確認するところから始めてみてください。
一人で抱え込まず、司法書士などの専門家に早めに相談することも、
選択肢の一つとして考えてよいでしょう。
― 実家じまい手帖 編集部
相続人調査や登記の進め方に迷ったら
