親が亡くなり、あるいは施設に入り、実家を相続することになったものの、
「この土地、売れるのだろうか」「そもそも誰も住まないのに手放せるのか」と
手続きに追われながら考えている方は少なくありません。
とくに古い家が建ったままの土地は、売却も難しく、かといって放置もできず、
どう扱えばよいか判断がつかないまま時間だけが過ぎてしまいがちです。
そうした中で耳にする機会が増えているのが「相続土地国庫帰属制度」です。
2023年4月に始まったこの制度は、相続した土地を国に引き取ってもらえる
可能性がある仕組みですが、実家のように建物が建っている土地の場合、
条件や費用の面で誤解が生じやすい部分があります。
この記事では、建物がある実家に制度をどう当てはめて考えればよいか、
現時点で分かっている条件と費用の目安を整理します。
この制度の検討が向いているか、まず目安を確認
この方法が向く場合:…相続で取得した土地で、建物を解体して更地にできる、
境界がおおむね明らかで担保や係争がない、売却の見込みが立たず今後も活用の予定がない、
という状況に近い場合は検討の価値があります。
別の方法を検討したい場合:…建物を残したまま手放したい、
解体費用を用意する余裕が今はない、
境界が未確定または共有者との調整が済んでいない、という場合は、
売却や賃貸、あるいは当面の保留も含めて別の選択肢と比べてみる方が現実的です。
相続土地国庫帰属制度とはどんな仕組みか
相続土地国庫帰属制度は、相続または遺贈によって土地を取得した人が、
その土地を国に引き取ってもらうことを申請できる制度です。
背景には、相続人がいない、あるいは活用の見込みがない土地が
全国で増え、管理されないまま放置されるケースが問題になっていた
という事情があります。
ただし、この制度は「不要な土地を何でも引き取ってもらえる」
というものではありません。国が最終的に管理することになるため、
一定の基準を満たした土地だけが対象になります。
この基準の中に、実家を相続した方にとって重要な条件が含まれています。
建物がある実家はそのままでは申請できない
結論から言うと、建物が建ったままの土地は、この制度の
申請対象にはなりません。制度上「却下事由」として、
建物がある土地は明確に除外されています。
国が引き取った後に建物の管理まで負うことは想定されておらず、
申請の前提として更地であることが求められます。
つまり、実家をこの制度で手放したいと考える場合、
多くのケースで建物の解体が先に必要になります。
解体には数十万円から百数十万円単位の費用がかかることが一般的で、
この費用をどう工面するかが、制度を利用するかどうかの
実質的な分かれ目になります。
解体費用の目安については実家を解体する費用の目安と更地にする判断で
詳しく取り上げています。
建物以外にも確認すべき却下事由・不承認事由
建物の有無以外にも、審査で確認される項目があります。
主なものを挙げます。
- 担保権や使用収益権が設定されている土地ではないか
- 通路など他人によって使用されている部分を含んでいないか
- 土壌汚染など特定有害物質による汚染がないか
- 境界が明らかで、所有権の帰属に争いがないか
- 崖地など、管理に過分な費用や労力がかかる形状ではないか
実家の土地では、境界が古い測量図のままで確定していない、
隣家との境界標が失われている、というケースも珍しくありません。
境界の確認や測量が必要になる場面については
実家の境界確定と測量が必要になる場面も参考にしてください。
かかる費用の目安 審査手数料と負担金
制度を利用する場合、大きく分けて二つの費用がかかります。
一つは申請時に納める審査手数料で、土地一筆あたり14,000円が目安です。
審査の結果、承認されなかった場合でも手数料は返還されません。
もう一つが、承認された後に納める負担金です。
負担金は土地の管理に将来必要となる費用として算定されるもので、
原則として20万円が目安とされていますが、
宅地や田畑、山林など土地の種目や面積によって金額の幅があります。
実家の敷地のような宅地の場合、面積が広いと算定額が増える
可能性がある点は押さえておく必要があります。
正確な金額は個別の審査を経て確定するため、
ここでの数字はあくまで目安として捉えてください。
| 項目 | 目安 | 備考 |
|---|---|---|
| 建物の解体費用 | 数十万〜百数十万円 | 構造・広さ・立地で幅がある |
| 審査手数料 | 土地一筆あたり14,000円 | 不承認でも返還されない |
| 負担金 | 原則20万円が目安 | 種目・面積により増額の場合あり |
| 測量・境界確定費用 | 案件による | 境界未確定の場合に必要になりやすい |
申請の前に済ませておく手続き
相続土地国庫帰属制度を申請するには、そもそも相続登記が
済んでいることが前提になります。実家の名義が祖父母の代のまま
変わっていない、というケースもあり、その場合は先に相続登記を
行う必要があります。相続登記は2024年から義務化されており、
手続きの流れは実家の相続登記はいつまでに？義務化後の手続きで
確認できます。
また、この制度は他の選択肢と比べた上で検討するのが望ましいものです。
建物を残したまま売る、古家付き土地として売り出す、
あるいは賃貸として活用するなど、実家の使い道には複数の道があります。
更地にする前の判断材料として
築古の実家は古家付き土地で売るか更地で売るか、
実家を売るか貸すかの判断基準も併せてご覧ください。
- 建物付きの土地はそのままでは申請できず、
解体して更地にする必要があります。 - 審査手数料と負担金は別々にかかり、
いずれも返還されない場合があります。 - 境界の確定や相続登記など、
申請前に済ませておく手続きが複数あります。 - 承認されるかどうかは個別の審査によるため、
解体費用をかけても必ず承認されるとは限りません。
よくある質問
Q. 建物を解体しないまま申請することはできますか。
建物がある土地は却下事由に該当するため、現状の制度では申請できません。
解体して更地にすることが前提になります。
Q. 負担金は必ず20万円ですか。
原則として20万円が目安とされていますが、土地の種目や面積によって
算定額が変わる場合があります。宅地で面積が広い場合などは
増額されることもあるため、目安として考えておくのが安全です。
Q. 審査に通らなかった場合、
支払った手数料は戻りますか。
審査手数料は申請時に納めるもので、承認されなかった場合でも
返還されません。解体費用をかけて更地にしても、
審査で不承認となる可能性がある点は踏まえておく必要があります。
Q. 相続放棄をすれば同じように土地を手放せますか。
相続放棄と国庫帰属制度は別の仕組みです。相続放棄をしても、
次の相続人が決まるまでの管理義務が残る場合があります。
詳しくは相続放棄をしても残る実家の管理義務をご覧ください。
まとめ ― 建物付きの実家は、
解体を含めた費用感で判断する
相続土地国庫帰属制度は、建物がある実家をそのまま国に引き取ってもらえる
仕組みではなく、解体して更地にすることが前提になります。
解体費用、審査手数料、負担金という複数の費用がかかり、
審査を経ても必ず承認されるとは限らない点も踏まえて検討する必要があります。
まずは実家の状態や境界の状況を確認し、売却や賃貸といった
他の選択肢とも費用感を比べながら、急がずに方針を決めていくことをおすすめします。
― 実家じまい手帖 編集部
