親御さんが認知症などで判断能力を失われ、実家が空き家のまま残っている――
そんな状況で「そろそろ実家を売却して、介護費用や施設の費用に充てたい」と
考える方は少なくありません。
しかし、名義人であるご本人の意思確認ができない以上、
通常の不動産売却の手順では進められません。
そこで検討されるのが成年後見制度です。
ただし後見人がついたからといって、実家をすぐに売れるわけではなく、
「居住用不動産」にあたる場合は家庭裁判所の許可が必要になるという、独特のルールがあります。
この記事では、その許可の仕組みと、実際にどう進めていけばよいかを整理します。
この記事が向いているかどうかの目安
この方法が向く場合:親が認知症などで判断能力が低下しており、
実家の名義変更や売却契約を本人ができない状態にある。
すでに成年後見人がついている、
またはこれから申立てを検討している。
別の方法を検討したい場合:親がまだ意思表示できる状態であれば、
任意後見や家族信託など、本人の意思をより反映しやすい制度を
先に検討する余地があります。
すでに相続が発生している場合は、
後見制度ではなく相続手続きの話になります。
成年後見制度と実家売却の関係
成年後見制度は、判断能力が不十分になった方に代わって、
後見人が財産管理や契約行為を行う制度です。
家庭裁判所が選任した成年後見人は、本人の預貯金の管理や、
必要な契約の締結などを本人に代わって行うことができます。
ただし、実家のような不動産、とくに本人が住んでいた（あるいは住む予定だった）
「居住用不動産」を売却・賃貸・抵当権設定などで処分する場合は、
民法の定めにより、後見人の判断だけで進めることができません。
家庭裁判所の許可を得て、はじめて手続きが有効になります。
これは、後見人が本人の生活基盤である住まいを軽々に処分してしまわないよう、
家庭裁判所がチェックする仕組みです。
本人がすでに施設に入居していて実家に戻る予定がない場合でも、
「居住用不動産」に該当するかどうかの判断は必要になります。
親御さんが施設に入られた経緯については、
実家の片付けと施設入居のタイミングも参考にしてください。
「居住用不動産」に当たるかどうかの判断
家庭裁判所の許可が必要になるのは、その不動産が本人にとって
「現に居住している」または「居住していた」ものにあたる場合です。
具体的には、次のようなケースが該当すると考えられています。
- 本人が現在も住んでいる自宅
- 入院・入所前まで住んでいて、将来戻る可能性がある自宅
- 本人が生活の本拠として使っていた実家
一方で、投資用に持っていたアパートや、長年空き家で本人の生活実態がなかった
不動産については、居住用にあたらないと判断されることもあります。
ただし線引きはケースによって異なり、最終的には家庭裁判所の判断になります。
迷う場合は、申立ての段階で家庭裁判所や後見監督人に確認しておくと安心です。
許可を得るまでの一般的な流れ
実際に居住用不動産を売却するまでには、おおむね次のような段階を踏みます。
地域や家庭裁判所によって細部は異なるため、あくまで目安として捉えてください。
- 成年後見人が選任されていない場合は、
家庭裁判所へ後見開始の申立てを行う - 後見人が就任し、本人の財産状況を把握する（財産目録の作成）
- 不動産会社に査定を依頼し、売却の必要性・妥当性を検討する
- 買主が見つかり、売買条件がまとまった段階で
「居住用不動産処分許可」の申立てを家庭裁判所に行う - 家庭裁判所が売却の必要性・価格の妥当性・本人の生活への影響を審査する
- 許可が下りたら、売買契約を締結し、決済・引き渡しへ進む
注意したいのは、許可の申立ては「売買契約を結ぶ前」に行う必要があるという点です。
先に契約を締結してから許可を求めても、その契約は無効になる可能性があります。
不動産会社との交渉段階で、この制約があることをあらかじめ伝えておくと、
手続きの順番で行き違いが起きにくくなります。
売却全体の流れについては実家を売却するまでの流れもあわせてご覧ください。
許可申立てに必要な書類の目安
家庭裁判所によって求められる書類は異なりますが、
一般的には次のようなものが必要とされます。
- 居住用不動産処分許可の申立書
- 不動産の全部事項証明書（登記事項証明書）
- 固定資産評価証明書
- 売買契約書案（まだ締結前のもの）
- 不動産会社の査定書
- 売却理由書（介護費用・施設費用の支払いなど、
必要性を説明する書類） - 本人の生活状況が分かる資料（施設の入所契約書など）
特に「なぜ今この不動産を売る必要があるのか」を説明する売却理由書は重要です。
本人の預貯金が乏しく、介護費用や施設費用の支払いに充てる必要がある、
といった具体的な事情を示すことで、審査がスムーズに進みやすくなります。
法定後見と任意後見、家族信託との違い
成年後見制度には、すでに判断能力が低下した後に家庭裁判所が後見人を選ぶ「法定後見」と、
本人が元気なうちに将来の後見人をあらかじめ契約で決めておく「任意後見」があります。
任意後見の場合も、居住用不動産の処分には任意後見監督人の同意や
家庭裁判所の関与が求められる点は共通しています。
また、判断能力が低下する前であれば、家族信託という選択肢もあります。
家族信託は、本人が元気なうちに財産の管理・処分を家族に託しておく仕組みで、
後見制度のような家庭裁判所の許可を都度得る必要がないという特徴があります。
どの制度を選ぶかは、本人の判断能力の状態と、準備できる時期によって変わってきます。
詳しくは家族信託を検討する際の確認事項もご参照ください。
| 制度 | 利用できる時期 | 実家売却時の制約 | 費用感の目安 |
|---|---|---|---|
| 法定後見 | 判断能力低下後 | 居住用は家裁の許可が必須 | 申立費用に数万円程度、後見人報酬は別途 |
| 任意後見 | 判断能力がある間に契約 | 監督人の同意等が必要 | 契約時の公証人費用など |
| 家族信託 | 判断能力がある間に契約 | 家裁の許可は不要（契約内容による） | 信託契約書の作成費用など |
- 許可を得ずに居住用不動産を売却した場合、
契約自体が無効になる可能性があります。 - 売却価格が本人の利益に見合わない場合、
家庭裁判所が許可を出さないこともあります。 - 後見人が親族であっても、家庭裁判所の監督は継続します。
専門職後見人がつくケースもあります。 - 審査には一定の期間がかかるため、
買主側のスケジュールとの調整が必要になります。 - 実家に残された家財の扱いは、
売却の許可とは別に整理しておく必要があります。
実家の中の物はどう扱うか
売却の許可を得るための手続きと並行して、実家に残された家財の整理も
いずれ必要になります。
ただし、後見人としての立場では、本人の財産である家財を勝手に処分してよいか
迷う場面も出てきます。
売却が確定する前の段階では、無理に片付けを急ぐ必要はありません。
まずは親が認知症のときの実家の片付けの進め方を確認しながら、
売却の見通しが立ってから本格的な片付けに入るという順番でも構いません。
手続き全体の相談先については相続した実家の売却は誰に相談するかも参考になります。
Q. 後見人になれば、実家をすぐに売却できますか？
いいえ。居住用不動産にあたる場合は、後見人の判断だけでは処分できず、
家庭裁判所の許可を得る必要があります。
売買契約を結ぶ前に許可を取得することが前提です。
Q. 家庭裁判所の許可はどのくらいの期間で下りますか？
案件や地域によって差があり、一律の期間を示すことはできません。
書類の準備状況や審査の混み具合によって変わるため、
余裕を持ったスケジュールを組んでおくことをおすすめします。
Q. 実家が居住用にあたるかどうか自分では判断できません。
本人の生活実態や入所の経緯によって判断が分かれることがあります。
迷う場合は、申立てを担当する家庭裁判所や、
依頼している司法書士・弁護士に事前に相談すると確実です。
Q. 兄弟姉妹の同意も必要ですか？
後見人が単独で申立てを行うこと自体は可能ですが、
家庭裁判所は他の親族の意向を確認することがあります。
後々の relationships のためにも、事前に兄弟姉妹へ状況を共有しておくと、
後の行き違いを防ぎやすくなります。
話し合いの進め方は
実家じまいで兄弟と揉めないための話し合いの進め方もご覧ください。
まとめ ― 手続きの順番を守りながら、無理のない進め方を
成年後見制度のもとで実家を売却する場合、
居住用不動産にあたるかどうかの判断と、家庭裁判所の許可を得る手順が欠かせません。
先に売買契約を結んでしまうと無効になる可能性があるため、
専門家や家庭裁判所と相談しながら、順番を守って進めることが大切です。
家財の整理や親族との話し合いは、
売却の見通しが立ってから取り組んでも遅くはありません。
― 実家じまい手帖 編集部
