実家の相続や売却を考えて初めて、「この土地は借地だった」と知る方は少なくありません。
登記簿を確認すると建物だけが親名義で、土地は別の方の名義になっている。
固定資産税の通知に地代の記載があり、そこで気づくというケースもあります。
借地権付きの実家は、更地の実家とは売却の手順が異なります。
土地の所有者である地主の意向が関わってくるためです。
まだ気持ちの整理がついていない中で、契約内容の確認から始めるのは負担かもしれません。
この記事では、地主に相談する前に整理しておきたいことを、順を追ってご紹介します。
地主への相談を進める前の目安
この方法が向く場合:借地契約書が手元にあり、
地主との関係が特に悪くなく、売却の方向で進めたいという気持ちが固まっている場合。
別の方法を検討したい場合:契約書が見つからない、地主の連絡先が分からない、
あるいは売る・貸す・住み続けるのいずれにするかまだ決まっていない場合。
まずは書類の確認や家族での話し合いを先に進める方が無理がありません。
まず借地契約書の内容を確認する
地主に連絡する前に、契約書に何が書かれているかを確認しておくと、相談がスムーズになります。
借地権にはいくつかの種類があり、種類によって売却時の扱いが変わってきます。
- 旧法借地権…借地法（旧法）が適用される契約で、
更新が原則として認められやすく、借地人の権利が比較的強いとされています。 - 普通借地権…借地借家法（新法）による契約で、
更新の仕組みは旧法に近いものの、契約内容によって細部が異なります。 - 定期借地権…契約期間が定められ、
更新がなく期間満了時に更地で返還する契約が一般的です。
契約書では次の点を確認しておきましょう。
- 契約の種類と契約期間、更新の有無
- 譲渡（借地権の売却）に関する条項があるか
- 地代の額と、これまでの支払い状況
- 建物の増改築や再建築に関する取り決め
契約書が見当たらない場合は、地主に確認するか、
法務局で建物の登記情報を確認することで、借地権の存在自体は把握できることがあります。
重要書類の探し方については、
実家で見つかる重要書類の見分け方と保管期間もあわせて参考にしてください。
地主への相談はどの順序で進めるか
借地権付きの不動産を売却する際は、原則として地主の許可（譲渡承諾）が必要になります。
無断で第三者に売買契約を進めてしまうと、後から契約が成立しない、
あるいは地主とのトラブルに発展することがあります。
相談は次のような順序で進めると、話がこじれにくくなります。
- 契約書と登記情報を確認し、借地権の状況を把握する
- 売却の意思がある程度固まったら、
不動産会社や専門家に事前相談する - 専門家を通じて、または直接、地主に売却の意向を伝える
- 譲渡承諾の条件（承諾料の額など）を確認・交渉する
地主への連絡を後回しにしたまま買主を探し始めると、話が二度手間になることがあります。
相続直後で地主への連絡自体がまだの場合は、
借地の実家を相続したとき｜地主への連絡と名義の手続きで
名義変更の進め方を確認してから、売却の相談に移ると順序が整理しやすくなります。
売却の方法にはいくつかの選択肢がある
借地権付きの実家を手放す方法は一つではありません。
状況や地主との関係によって、選べる方法が変わってきます。
- 地主に借地権を買い取ってもらう…地主が土地を自由に使えるようになるため、
応じてもらえる場合があります。
価格は個別の交渉で決まる幅のある話です。 - 借地権付き建物を第三者に売却する…地主の譲渡承諾を得たうえで、
建物とセットで借地権を第三者に売る方法です。
承諾料が発生することが一般的です。 - 底地と借地権を交換する（等価交換）…借地権の一部と地主の持つ底地の一部を交換し、
双方が完全な所有権を得る方法です。
測量や調整に時間がかかることがあります。 - 借地権を手放さず貸し続ける…売却を急がず、
当面は地代を払いながら維持し、時期を見て判断するという選択も残されています。
地主の許可がどうしても得られない場合には、
裁判所を通じた「借地非訟手続き」という制度もあります。
ただし手続きには時間と費用がかかるため、
まずは話し合いによる解決を試みるのが一般的な進め方です。
売却全体の流れを先に把握しておきたい場合は、
実家を売却するまでの流れと必要な手続きも参考になります。
また、借地を更地にして地主に返還する道を検討している場合は、
借地の実家を更地にして返すとき｜原状回復と地主との話し合いもあわせてご覧ください。
| 方法 | 地主の許可 | 費用感の目安 | 手間 |
|---|---|---|---|
| 地主に買い取ってもらう | 交渉のみ（承諾料は不要な場合が多い） | 個別交渉による幅がある | 比較的少ない |
| 第三者に売却 | 必要（承諾料が発生することが多い） | 承諾料は借地権価格の一定割合が目安 | 中程度〜多い |
| 底地との等価交換 | 合意による調整が必要 | 測量・登記費用がかかる | 多い |
| 借地非訟手続き | 裁判所が判断 | 申立費用・専門家費用がかかる | 多い・時間もかかる |
- 承諾を得る前に第三者と売買契約を進めてしまうと、
後から契約が白紙になる可能性があります。 - 相続で借地権を引き継いだ場合、地主への通知や
名義変更に関する費用の要否も契約書によって異なります。 - 契約の更新時期が近い場合は、更新料の取り扱いも
合わせて確認しておくと後の手続きがスムーズです。 - 承諾料や更新料の金額は地域や契約により幅があり、
断定的な相場を前提に進めないほうが安心です。
よくある質問
Q. 地主の許可がなければ絶対に売れないのでしょうか。
原則として、借地権を第三者に譲渡するには地主の承諾が必要です。
承諾が得られない場合は、裁判所を通じた借地非訟手続きという方法もありますが、
まずは話し合いによる解決を目指す進め方が一般的です。
Q. 承諾料はどれくらいかかりますか。
借地権価格の一定割合が目安とされることが多いですが、
契約内容や地域、地主との関係によって幅があります。
専門家に相談し、契約書の条項も確認しながら判断することをおすすめします。
Q. 地主と連絡が取れない場合はどうすればよいですか。
地代の支払い先や過去のやり取りの記録から連絡先をたどれることがあります。
それでも連絡がつかない場合は、専門家に相談し、
法的な手続きも含めた対応方法を検討する道があります。
Q. 売却を急がず、しばらく借地のまま維持することもできますか。
地代を払い続けながら維持することは可能です。
すぐに結論を出さず、家族の状況や気持ちが整うまで保留にするという選択も、
十分に成り立つ判断です。
まとめ ―
借地権付きの実家を売却する際は、契約書の内容を確認し、
地主に許可を得る手順を踏む必要があります。
方法には地主への買い取り依頼、第三者への売却、
底地との交換などいくつかの選択肢があり、それぞれ手間や費用感が異なります。
すぐに結論を出さず、まずは契約書を手元に置いて、
次にどこへ相談するかを考えるところから始めてみてください。
売却にかかる費用や税金の全体像は、
実家の売却にかかる費用と税金の一覧も参考になります。
どこに相談すればよいか迷う場合は、
相続した実家の売却は誰に相談する？もご覧ください。
― 実家じまい手帖 編集部
借地権の売却は、まず専門家への相談から
